Sức cầu bất động sản Tp.HCM mới hậu sáp nhập: Hiệu ứng nhất thời hay kì vọng dài hạn?

Sau khi “chung nhà” với Tp.HCM, thị trường bất động sản Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ, nay là Tp.HCM) ghi nhận sức cầu khá tích cực. Nhiều người thắc mắc, đây là hiệu ứng nhất thời theo thông tin sáp nhập hay những kì vọng dài hạn của người mua đối với một siêu đô thị có quy mô dân số và kinh tế lớn nhất cả nước.

Sau những diễn biến tích cực của thị trường địa ốc, chúng tôi có cuộc trò chuyện với ông Phan Vi – Giám đốc dự án Công ty Era Việt Nam, cũng là người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, xung quanh câu chuyện về hiệu ứng của thị trường bất động sản cũng như tâm lý người mua nhà hậu sáp nhập.

Ông đánh giá thế nào về nhu cầu của thị trường bất động sản lân cận Tp.HCM khi siêu đô thị này chính thức vận hành từ 1/7?

Nhu cầu thị trường bất động sản lân cận Tp.HCM sẽ có những biến động đáng kể và tích cực sau khi siêu đô thị mới đi vào hoạt động.

Việc sáp nhập sẽ xóa bỏ một số rào cản hành chính, quy hoạch; tạo ra một khu vực kinh tế, đô thị thống nhất và lớn mạnh hơn. Điều này sẽ thúc đẩy luồng di dân, đầu tư và kéo theo nhu cầu về nhà ở, đất đai tăng lên.

Các khu vực lân cận trước đây như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), hay Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) sẽ trở thành những “quận mới” của Tp.HCM, hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, tiện ích và quy hoạch chung.

Thực tế, sức cầu của các khu vực này đã thể hiện tích cực trước khi Tp.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu về “chung nhà”. Điều này cho thấy, nhu cầu của thị trường phản ứng rất tốt với thông tin quy hoạch.

Theo ông, sự sôi động của thị trường bất động sản thời gian gần đây, đặc biệt khu vực Bình Dương là hiệu ứng nhất thời ăn theo thông tin sau sáp nhập hay là kì vọng dài hạn của người mua đối với một siêu đô thị có quy mô dân số và kinh tế lớn nhất cả nước?

Sự sôi động của thị trường căn hộ tại Bình Dương (hiện là một phần của Tp.HCM mới) trong thời gian qua là sự kết hợp của cả hiệu ứng thông tin sáp nhập và nội tại thị trường vốn đã tốt. Trong đó, yếu tố nội tại đóng vai trò chủ đạo.

Cụ thể, hiệu ứng nhất thời theo thông tin sáp nhập được thể hiện ở mức độ kì vọng tăng giá. Siêu đô thị ra đời tạo sự quan tâm lớn hơn từ truyền thông và người mua, từ đó tác động đến kỳ vọng tăng giá bất động sản tại Bình Dương, thu hút giới đầu tư đổ về tìm kiếm cơ hội.

Trong khi, yếu tố nội tại thị trường đã tốt được xem là trợ lực quan trọng cho bất động sản Bình Dương sôi động thời gian qua. Trước khi sáp nhập với Tp.HCM, thị trường Bình Dương vốn đã vững vàng các lợi thế: Kinh tế, hạ tầng và khả năng kéo dân đô thị. 

Trong đó, khu vực Dĩ An và Thuận An (Bình Dương cũ) có các lợi thế như: Gần Tp.HCM (cũ); hạ tầng giao thông phát triển mạnh; khu công nghiệp lớn; giá cả hợp lý; chính sách phát triển đô thị tốt…

Vì vậy, thời gian qua, các dự án căn hộ tại Bình Dương như The Aspira sắp ra mắt phân khúc giá tầm trung, nội thất cao cấp thu hút sự quan tâm của thị trường; hay The Emerald Golf View (Thuận An), Charm City (Dĩ An), Lapura (Thuận An)… liên tục ghi nhận sức cầu tích cực. Những kì vọng dài hạn của người mua về quy hoạch, hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ trong tương là nền tảng chính để thúc đẩy thị trường.

Phân khúc bất động sản nào ông đánh giá là có cơ hội nhiều nhất hậu sáp nhập?

Theo tôi, phân khúc căn hộ tầm trung, nhà phố và đất nền ở các khu vực đã và đang phát triển hạ tầng tốt sẽ có nhiều cơ hội nhất sau sáp nhập.

Căn hộ tầm trung: Với sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở của người lao động, chuyên gia, các gia đình trẻ muốn tìm kiếm không gian sống với mức giá hợp lý thì phân khúc căn hộ tầm trung là lựa chọn. Việc sáp nhập sẽ củng cố tâm lý “chung một nhà”, giảm bớt định kiến về khoảng cách, giúp người dân dễ dàng đưa ra quyết định mua căn hộ ở các khu vực trước đây là “tỉnh lẻ” nhưng nay đã là một phần của siêu đô thị.

Nhà phố/đất nền: Dù giá có thể tăng, nhưng nhu cầu sở hữu nhà phố hoặc đất nền để ở vẫn là ưu tiên của nhiều gia đình Việt, cũng như là khẩu vị của nhà đầu tư. Đặc biệt, ở các khu vực mới sáp nhập, quỹ đất còn nhiều hơn so với trung tâm Tp.HCM hiện hữu, tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển.

Có 3 lý do để tôi đưa ra dự đoán này là hạ tầng đầu tư đồng bộ, tâm lý thoải mái khi chung địa giới hành chính và tiềm năng tăng giá của bất động sản. Nhu cầu gia tăng cùng với quy hoạch đồng bộ sẽ thúc đẩy tiềm năng tăng giá trị sử dụng và giá trị đầu tư cho bất động sản.

Quan điểm của khách hàng với phân khúc căn hộ có thay đổi gì hậu sáp nhập, thưa ông?

Mỗi phân khúc bất động sản có lợi thế và tệp khách hàng quan tâm riêng. Ở phân khúc căn hộ, có 5 xu hướng dịch chuyển thấy rõ ở giai đoạn này khiến người mua quan tâm.

Giá cả và khả năng chi trả: Đây là yếu tố quan trọng nhất. Giá nhà phố tại Tp.HCM đã tăng cao, đặc biệt ở các khu vực trung tâm, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, kể cả những người có thu nhập khá. Căn hộ vẫn là lựa chọn khả thi và hợp lý hơn về mặt tài chính cho nhiều gia đình trẻ, người độc thân, và người nhập cư.

Sự dịch chuyển của thế hệ khách hàng: Thế hệ trẻ hiện nay, đặc biệt là thế hệ Gen Y, Gen Z, có xu hướng ưu tiên sự tiện lợi, an ninh, và các tiện ích nội khu mà căn hộ mang lại hơn là việc phải sở hữu một mảnh đất và tự xây dựng. Họ quen với lối sống đô thị hiện đại.

Tiện ích và môi trường sống: Các dự án căn hộ hiện nay được đầu tư rất bài bản về tiện ích, đáp ứng nhu cầu của cuộc sống hiện đại, điều mà nhà phố truyền thống đôi khi không có được.

Xu hướng giãn dân đô thị: Như đã phân tích, với hạ tầng giao thông được cải thiện, việc di chuyển từ căn hộ ngoại ô vào trung tâm sẽ không còn là vấn đề lớn.

Đa dạng mục đích đầu tư: Căn hộ không chỉ phục vụ nhu cầu ở mà còn là kênh đầu tư cho thuê, đặc biệt ở các khu vực có nhiều chuyên gia, sinh viên hoặc gần các khu công nghiệp.

Ông có nghĩ rào cản về tâm lý người mua nhà có thực sự được gỡ bỏ hoàn toàn hậu sáp nhập khi mà nhiều khu vực chung địa giới Tp.HCM nhưng khoảng cách đi lại vẫn khá xa?

Khi Tp.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu “chung một nhà”, rào cản tâm lý về “hộ khẩu Tp.HCM” tại một quận hay khu vực cụ thể sẽ giảm đi. Người dân sẽ có xu hướng nhìn thoáng hơn về nơi an cư.

Thay vì tập trung vào “hộ khẩu trung tâm”, họ sẽ cân nhắc nhiều hơn đến: Khoảng cách và thời gian di chuyển (với hệ thống giao thông được cải thiện, việc di chuyển từ các khu vực lân cận vào trung tâm sẽ thuận tiện hơn); Tiện ích sống (các khu vực mới sáp nhập sẽ được đầu tư nhiều hơn về trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí);

Môi trường sống (nhu cầu về không gian sống xanh, trong lành, ít ồn ào sẽ được ưu tiên hơn, các khu vực lân cận lại có lợi thế về điều này); Giá cả và khả năng chi trả (đây là yếu tố then chốt. BĐS ở các khu vực lân cận có mức giá mềm hơn, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người).

Việc sáp nhập không chỉ là cái tên mà là câu chuyện thay đổi rất mạnh về mặt quy hoạch, kế hoạch tổng thể để liên kết 3 vùng với nhau tạo ra giá trị dài hạn, từ đó tạo nên bức tranh về nhu cầu cũng như mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, không phải mọi khu vực hay dự án đều được hưởng lợi từ thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Hiện tại, chỉ những dự án bất động sản có vị trí gần với Tp.HCM, nằm dọc các tuyến hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đầu tư mới có cơ hội tăng trưởng về giá dài hạn; được người mua lựa chọn. Ngược lại, các khu vực xa hơn cần giải bài toán về hạ tầng kết nối trong dài hạn.

Việc tăng giá bất động sản Tp.HCM hậu sáp nhập được nhắc đến khá nhiều thời gian gần đây, nhất là các vùng giá còn thấp. Quan điểm của ông về điều này như thế nào?

Bất động sản các vùng giá thấp dự báo sẽ tiếp tục tăng giá sau sáp nhập, nhưng đây là một quá trình có chọn lọc và cần theo dõi sát sao các yếu tố hỗ trợ cụ thể.

Rõ ràng, động lực về hạ tầng, gia tăng dân số, minh bạch quy hoạch và tâm lý kì vọng thị trường sẽ khiến giá bất động sản gia tăng. Đặc biệt, các khu vực lâu nay có mặt bằng giá BĐS thấp hơn Tp.HCM hiện hữu sẽ thu hút dòng tiền người mua để ở hoặc nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Tuy nhiên, cần lưu ý, không phải tất cả các khu vực đều tăng giá đồng đều. Sự tăng giá sẽ tập trung vào những khu vực có hạ tầng tốt, kết nối thuận tiện với trung tâm, có tiềm năng phát triển kinh tế và dân cư.

Đồng thời, thị trường cần có thời gian để thẩm thấu: Mức độ tăng giá sẽ không diễn ra ngay lập tức và ồ ạt mà cần thời gian để các yếu tố hạ tầng, tiện ích được triển khai và phát huy tác dụng.

Chưa kể, tốc độ tăng giá còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như: Tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ, lãi suất ngân hàng.

Ông có nghĩ, thời gian tới sự cạnh tranh ở thị trường căn hộ sẽ diễn ra khốc liệt khi nguồn cung được dự báo tăng mạnh sau sáp nhập?

Sự cạnh tranh của thị trường BĐS tại Tp.HCM mới chắc chắn sẽ gia tăng khi nguồn cung dồi dào, nhưng đây cũng là một dấu hiệu của sự phát triển và thanh lọc thị trường.

Nguồn cung mới tại Tp.HCM được bổ sung từ các dự án tại thị trường Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). Cùng với đó, hậu sáp nhập, các chủ đầu tư lớn thường có xu hướng tìm kiếm quỹ đất rộng và triển khai các dự án quy mô lớn ở các khu vực mới phát triển.

Khi nguồn cung dồi dào, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Các dự án sẽ đòi hỏi cao hơn về chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích nội khu, và dịch vụ quản lý. Các dự án kém chất lượng hoặc không đáp ứng được nhu cầu sẽ khó cạnh tranh.

Điều này cũng gây ra thách thức cho các nhà phát triển nhỏ. Các nhà phát triển nhỏ lẻ, thiếu tiềm lực tài chính và kinh nghiệm có thể gặp khó khăn hơn trong việc cạnh tranh với các ông lớn có lợi thế về quy mô và thương hiệu.

Chuyên gia dự báo kịch bản thị trường bất động sản giai đoạn 2025 – 2030

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường Hà Nội có thể diễn biến theo 3 kịch bản chính, tùy thuộc vào điều hành chính sách, tín dụng và pháp lý.

Chuyên gia dự báo kịch bản thị trường bất động sản giai đoạn 2025 – 2030

Theo đó, kịch bản thứ nhất được dự báo là thị trường ổn định, phục hồi chậm. Nếu chính sách tiếp tục thận trọng, thị trường sẽ tăng trưởng nhẹ và bền vững trong 2–3 năm tới.

Kịch bản thứ hai là thị trường phục hồi mạnh. Trong trường hợp tín dụng được nới lỏng, pháp lý được tháo gỡ triệt để, thị trường có thể phục hồi rõ nét từ năm 2026.

Kịch bản thứ ba là thị trường tăng trưởng nóng trở lại. Nếu xuất hiện cú hích lớn từ chính sách ưu đãi (gói tín dụng, ưu đãi thuế…), thị trường có thể bùng nổ, nhưng cũng kèm theo rủi ro nếu không kiểm soát tốt đầu cơ.

Thị trường bất động sản Hà Nội đầu năm 2025 đang đi theo hướng phục hồi chậm nhưng chắc, với sự dẫn dắt từ nhu cầu thực và yếu tố pháp lý. Đây là thời điểm nhà đầu tư cần “chơi dài hơi” – đặt niềm tin vào những khu vực có quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng bền vững.

Như vậy, dù còn nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2025 cho thấy nhiều tín hiệu tích cực sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài. Dù chưa có sự bùng nổ rõ nét, nhưng sự ổn định về thanh khoản, sự trở lại của nhà đầu tư cá nhân, cùng với các chính sách tháo gỡ pháp lý và tín dụng đang dần tạo dựng nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.

Tuy nhiên, đây không còn là giai đoạn dành cho đầu cơ ngắn hạn. Người mua và nhà đầu tư cần thận trọng, chọn lọc kỹ lưỡng, ưu tiên sản phẩm rõ pháp lý, chủ đầu tư uy tín và nằm trong các khu vực được quy hoạch đồng bộ.

Ngoài ra, theo báo cáo của Savills Việt Nam và các đơn vị nghiên cứu thị trường khác như DKRA, Batdongsan.com.vn, lượng quan tâm tới bất động sản tại Hà Nội đã tăng trở lại trong quý 1/2025, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua để ở và tích sản trung – dài hạn.

“Nhu cầu thực vẫn đang chiếm tỷ trọng lớn. Người mua hiện nay không còn chạy theo ‘sóng ngắn’ mà có xu hướng lựa chọn sản phẩm rõ pháp lý, chủ đầu tư uy tín và vị trí kết nối tốt” – ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định.

Mặc dù thị trường chưa xuất hiện làn sóng đầu tư ồ ạt, nhưng nhà đầu tư F0 và F1 bắt đầu quay trở lại, đặc biệt ở các phân khúc như đất nền ven đô, căn hộ trung cấp có hỗ trợ tài chính. Tuy nhiên, so với giai đoạn 2021–2022, dòng tiền hiện nay tập trung hơn, chọn lọc hơn và hướng tới mức sinh lời ổn định thay vì kỳ vọng siêu lợi nhuận.

Chính sách vĩ mô sẽ tiếp tục là yếu tố then chốt chi phối thị trường. Việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành từ quý 4/2024 đã bắt đầu có tác dụng kích cầu, tuy nhiên tín dụng bất động sản vẫn đang bị kiểm soát chặt với những phân khúc có yếu tố đầu cơ cao.

Đồng thời, Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực cũng tạo kỳ vọng giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án và cải thiện nguồn cung trong trung hạn.

10 điểm nhấn nổi bật khắc hoạ bức tranh toàn cảnh bất động sản quý II/2025

Báo cáo chung về tình hình bất động sản quý II/2025, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đã nhấn mạnh tới các điểm nhấn nổi bật của thị trường trong quý II/2025 và 6 tháng đầu năm qua. Theo đó, bà Miền thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, từ “làn sóng” đến “quỹ đạo ổn định”.

10 điểm nhấn nổi bật khắc hoạ bức tranh toàn cảnh bất động sản quý II/2025

Trong khi đó, đi trả lời cho câu hỏi “Nỗ lực tìm điểm cân bằng giá, hi vọng hay ảo vọng”, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes (thị trường trung du và miền núi phía bắc) cho rằng, nguyên nhân của tình trạng này là do nguồn cung cải thiện nhưng không đáng kể.

Ngoài ra, còn phải kể đến bảng giá đất và những tranh luận chưa hồi kết. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Dòng tiền dịch chuyển từ bắc vào nam; tín dụng bất động sản được điều chỉnh nhưng chưa có cơ hội tìm đến nhu cầu thực.Việc đào tạo, thi sát hạch, cấp chứng chỉ linh hoạt hơn song vẫn còn nhiều vướng mắc.

Bất động sản công nghiệp là phân khu chịu tác động trực diện nhất với quyết định áp thuế đối ứng của Hoa Kỳ vào Việt Nam. Đáng chú ý là tín hiệu tăng trưởng toàn diện trong tất cả các phân khúc.

Việc tận dụng các nền tảng số trong truyền thông và bán hàng được dự báo sẽ ngày càng phổ biến, phù hợp với xu hướng số hóa mạnh mẽ mà Nhà nước đang thúc đẩy trong lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, nếu mô hình thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Bộ Xây dựng đề xuất được thông qua, đây sẽ là cú hích tạo nên một cuộc cách mạng số hóa chưa từng có trong ngành.

Thời gian tới, khi các doanh nghiệp bất động sản ứng dụng sâu các nền tảng quản lý khách hàng, chuẩn hóa quy trình pháp lý trực tuyến, và đặc biệt là tích hợp với hệ thống Trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý, hoạt động mua bán nhà ở – vốn phức tạp và nhiều thủ tục – sẽ trở nên minh bạch, đơn giản và thuận tiện hơn bao giờ hết.

Giải đáp thêm về vai trò hoạt động của các trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất, bà Miền cho rằng, trung tâm này đóng vai trò lõi và các sàn giao dịch là vệ tinh. Nhóm nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam qua kháo sát mô hình tại Trung Quốc đã thấy rõ thành công hiệu quả của mô hình này, chứng minh rằng dù không bắt buộc theo quy định pháp luật nhưng khách hàng vẫn tìm qua bởi chính các trung tâm này là người đồng hành sát sao nhất với khách hàng trong suốt quá trình giao dịch bất động sản, bảo đảm tối đa quyền và lợi ích cho họ.

Tinh gọn bộ máy quản lý, rút ngắn một số thủ tục hành chính, từ đó giảm thời gian và chi phí thực hiện dự án, tạo dư địa giảm giá bán. Quy mô thị trường được mở rộng, tạo zoom cho các chủ đầu tư phát triển dự án quy mô và đồng bộ. Hình thành trạng thái “đôi bên cùng hưởng lợi”, trong đó các địa phương được sáp nhập không chỉ có cơ hội phát huy tối đa thế mạnh sẵn có, mà còn được khai thác thêm các tiềm năng mới nhờ thừa hưởng kinh nghiệm phát triển, quy hoạch và quản lý từ các trung tâm kinh tế lớn.

Ngược lại, các đô thị trung tâm cũng được mở rộng không gian phát triển khi các khu vực vùng ven trở thành điểm đến hấp dẫn cho nhu cầu nhà ở lan tỏa từ nội đô, trên nền tảng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Nhiều chủ đầu tư đã phát triển các dự án đại đô thị “All in one” tại địa phương lân cận các đô thị lớn. Khi đi vào quỹ đạo ổn định, mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập sẽ trở thành xu hướng. Xu hướng này giúp cơ hội sở hữu nhà của người dân được mở rộng hơn. Người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp, doanh nghiệp có cơ hội phát triển thị trường mới, địa phương thu hút đầu tư.

Tăng trưởng rõ rệt ở tất cả các phân khúc bất động sản

Liên quan tới tình hình quý II/2025 và 6 tháng đầu năm, báo cáo của Viện nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam nêu rõ, nguồn cung ghi nhận tăng ở tất cả các phân khúc bất động sản nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng, công nghiệp, thương mại. So sánh kết quả thực tế đều cho thấy sự tăng trưởng rõ rệt. Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra, nguồn cung bất động sản nhà ở, phân khúc lõi của thị trường vẫn có tính cục bộ cả về đơn vị cung ứng, theo địa phương và phân khúc.

Cũng theo báo cáo, tỷ lệ hấp thụ các dự án bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đều đạt kết quả tích cực (trung bình khoảng 55% cho cả hai phân khúc). Phân khúc bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao và có sự tăng trưởng theo quý và cùng kỳ năm 2024.

Tăng trưởng kinh tế đi đôi với quá trình đô thị hóa, kéo theo sự dịch chuyển dân cư từ nông thôn ra thành thị và sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu, thượng lưu, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về nhà ở.

Thị trường bất động sản trước giờ G

Các chuyên gia nhất trí cao rằng, việc thúc đẩy đầu tư công trong bối cảnh tinh gọn bộ máy và sáp nhập, không chỉ hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội, mà còn thúc đẩy kết nối liên vùng, mở rộng không gian đô thị, tạo nền tảng vững chắc cho giá trị bất động sản gia tăng. Đồng thời “mở đường” cho doanh nghiệp phát triển dự án và nhu cầu mua nhà của người dân.

Theo đó, các chuyên gia cũng đồng tình rằng, nửa cuối 2025, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện 3 điểm sáng trải đều cho 3 vùng bắc, trung, nam. Trong đó, Hải Phòng có nhiều động lực phát triển để trở thành cực tăng trưởng mới của phía bắc, khi sáp nhập Hải Dương, trở thành siêu đô thị lớn thứ 3 cả nước, đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng kinh tế quốc gia.

Đà Nẵng là điểm sáng của miền trung, với sáp nhập giúp hình thành vùng đô thị lớn với dân số, quỹ đất, ngân sách tăng mạnh, cho phép thuận lợi hơn trong phát triển các dự án hạ tầng kinh tế-xã hội, tạo nền tảng thu hút doanh nghiệp đầu tư và nhu cầu ở thực.

Thành phố Hồ Chí Minh cũng vậy, sẽ không ngừng mở rộng quy mô, vị thế và thị trường sẽ được hưởng lợi nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Trong đó những khu vực có nền tảng tốt về hạ tầng, kinh tế như khu đông bắc Thành phố sẽ được hưởng lợi đầu tiên và có “sức bật” lớn nhất.

Cần phải nhanh chóng có một bảng giá đất phù hợp, bảo đảm quyền lợi người dân

Lý giải nguyên nhân giá cả bất hợp lý, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Thường trực Hội môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ ra, đó là do nguồn cung có cải thiện nhưng không đáng kể, còn thiếu và yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, nguồn cung vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp. Chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng. Tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, “ăn theo” đại dự án… Tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng.

Dịp này, các chuyên gia kiến nghị, cần có lộ trình tăng giá hợp lý; công khai thông tin, kiểm soát giao dịch, sàng lọc các trường hợp bất thường, không phản ánh giá trị thực; chống đầu cơ, thao túng giá theo hướng tăng cường giám sát, xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, tạo sốt ảo.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên gia bất động sản nhận định, cần có bảng giá phù hợp từng nhóm: bao gồm nhóm thị trường (thị trường mới- thị trường đã ổn định), các nhóm đất đặc thù, tránh áp dụng một mức giá đánh đồng cũng như nghiên cứu tách riêng căn cứ để tính đền bù và tiền sử dụng đất bảo đảm quyền lợi cho người dân.

Một lưu ý quan trọng khác cũng được các chuyên gia nêu rõ, đó là chi phí tiếp cận đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án, trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán bất động sản. Việc chậm trễ trong thống nhất cơ chế sẽ gây tổn thất đáng kể cho doanh nghiệp. Do đó, cần sớm có hướng dẫn rõ ràng và đồng bộ. Trường hợp việc thống nhất gặp khó khăn hoặc kéo dài, nên chủ động đề xuất các phương án thay thế – nhất quán với tinh thần, trong nhiều tình huống “làm mới hiệu quả hơn là sửa cũ”.

Những ‘gam màu sáng’ của thị trường bất động sản quý I/2025

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam mặc dù chưa có sự “bùng nổ” trên diện rộng trong quý I/2025, nhưng nguồn cung và thanh khoản đã phục hồi rõ nét ở một số phân khúc, đặc biệt sau giai đoạn trầm lắng.

Những ‘gam màu sáng’ của thị trường bất động sản quý I/2025

Nguồn cung bất động sản nhà ở tiếp đà tăng trưởng tích cực

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý 1 năm 2025, nguồn cung toàn thị trường BĐS nhà ở Việt Nam đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý 1 của năm 2024.

Nguồn cung BĐS nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, khi số lượng dự án nhà ở phê duyệt mới đang được cải thiện, với mức tăng đạt 18% trong năm 2024. Nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ, hàng trăm dự án BĐS đã được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai, ra hàng nhằm đón đầu sự phục hồi của thị trường.

Bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, các dự án mở bán nhà ở trong quý 1 nhìn chung đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu ở thực vẫn có xu hướng tăng.

Đáng chú ý là tín hiệu về việc “nới lỏng” tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, với chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ đã góp phần kích thích nhu cầu BĐS, không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân

Theo VARS, tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường đạt 45%, tương đương với 12.273 giao dịch, bằng 50% quý trước liền kề trước đó nhưng gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Phân tích  của VARRS cho thấy, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới mở bán vẫn rất tích cực, đạt khoảng 60%, đặc biệt tại các tỉnh, thành có thông tin cụ thể về quy hoạch, hạ tầng và có dự án mới như Hà Nội, TPHCM, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Thái Nguyên.

Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản

Theo dữ liệu của VARS, phân khúc căn hộ đóng góp tới 72% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án thấp tầng mở bán mới đạt khoảng 52%.

Một số dự án có giá bán cao vẫn thu hút nhu cầu mua nhà để ở và nhu cầu đầu tư của các khách hàng có mong muốn trú ẩn tài sản dài hạn trước các thông tin ấn định về việc triển khai hạ tầng mới.

Tại thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh. Nhất là khu vực vùng ven Hà Nội, nhờ hưởng lợi từ hàng loạt các dự án mới triển khai có giá bán cao.

Nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023.

Tuy nhiên, thực tế lượng giao dịch và mức giá giao dịch chỉ tăng tại các lô đất có giá trị đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đảm bảo tại các khu vực có hạ tầng đang triển khai và có đầy đủ các dịch vụ tiện ích.

Tín hiệu tích cực từ Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội

Việc thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cũng đã có nhiều tín hiệu tích cực với quy mô dự án NƠXH đã hoàn thành và được cấp phép, khởi công xây dựng năm 2024 tăng lần lượt 46% và 13,4% so với năm 2023, nhất là tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng.

Đặc biệt,Thủ tướng Chính phủ đã giao chỉ tiêu hoàn thành NƠXH để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội, buộc các địa phương phải vào cuộc quyết liệt, hiệu quả hơn và không thể đứng “ngoài cuộc”.

Không chỉ thúc đẩy việc triển khai các dự án NƠXH cho các đối tượng chỉ định, Chính phủ còn có nhiều động thái nhằm hỗ trợ nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là người trẻ và đã có những kết quả cụ thể.

Theo đó, ngay sau khi Thủ tướng Chính phủ yêu cầu nghiên cứu thực hiện chương trình gói tín dụng hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà, hàng loạt gói vay ưu đãi theo định hướng trên đã được các Ngân hàng thương mại “tung” ra.

Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ cũng chỉ đạo nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển NƠXH, nhà giá rẻ tại các đô thị lớn đã góp phần làm tăng niềm tin cho người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp.

Đáng chú ý, sự phân hóa nguồn cung giữa các địa phương, khu vực đã được cải thiện trong quý I/2025.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là ” điểm sáng”

Theo số liệu của VARS, thị trường BĐS công nghiệp trong quý I/2025 tiếp tục nắm giữ vai trò chủ đạo với nguồn cung tăng trưởng mạnh và nhu cầu vẫn trong xu hướng tăng.

Trong quý 1 năm 2025, cả nước có thêm 15 dự án đầu tư hạ tầng KCN được Chính phủ điều chỉnh/chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích đạt 4930 ha, gấp gần 3 lần quý I /2024 và bằng 54% cả năm 2024.

Nhu cầu BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao và đang trong xu hướng tăng nhờ dòng vốn FDI mạnh mẽ, đặc biệt từ các ngành công nghệ cao.

Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục xu hướng phục hồi “chậm mà chắc” khi các chủ đầu tư tìm được hướng đi mới cho các dự án và nhu cầu đầu tư phục hồi. Nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục được cải thiện. Toàn thị trường ghi nhận 950 sản phẩm mở bán mới, gấp 2,4 lần quý trước và gấp gần 3 lần cùng kỳ năm 2024, dù mới chỉ bằng 18% cùng kỳ năm 2022.

Các dự án mới mở bán đều được hấp thụ tương đối tốt, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, tương đương với hơn 400 giao dịch.

Thị trường BĐS thương mại văn phòng, bán lẻ cũng ghi nhận đà tăng trưởng ổn định nhờ nguồn cung và nhu cầu tăng lên cùng quá trình tăng trưởng kinh tế.

Theo đánh giá chung của VARS, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam đã có bước khởi đầu tương đối tích cực trong quý đầu của năm 2025. Mặc dù còn nhiều thách thức, nhất là ảnh hưởng thuế quan thương mại mới của Mỹ, nhưng với việc chủ động thích ứng và linh hoạt trong việc thực thi chính sách,Việt Nam sẽ giảm thiểu tác động do chính sách thuế quan và tìm ra các cơ hội mới trong thách thức.

Đặc biệt là niềm tin vào cộng đồng doanh nghiệp tư nhân, trong đó có doanh nghiệp BĐS. Khi kinh tế tư nhân được nhìn nhận một cách đúng mực, có nhiều cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển, chắc chắn doanh nghiệp BĐS, với vai trò chủ chốt trong khối, sẽ không ngừng lớn mạnh và góp phần thúc đẩy sự phát triển thịnh vượng của thị trường BĐS nói riêng, nền kinh tế nói chung.

Để nhận biết thêm chi tiết, và xem nhà mẫu thực tế

Quý khách vui lòng liên hệ PKD Palm Heights

093.842.1188